فرسودگی بافت واقعیتی است که تاکنون بیشتر شهرهای ایران تحت تأثیر آن قرار گرفتـه و رشد متناسب افت شهری را مختل کرده و آن را بـه پیرامـون سوق مـی‌دهـد بنابراین افزون بر نابودی بافت‌های درونی و با سابقه شهری، هزینه زیادی را برای ایجاد نوسازی بر شهر تحمیل می‌کند.
با توجه به روند رو به رشد توسعه شهرنشینی و به دنبال آن افزایش میزان ساخت و ساز در مناطقی که در بافت فرسوده قرار دارند، نیاز به اجرای اصولی و مدیریت تخریب در ساختمان‌ها بیش از پیش اهمیت پیدا می‌کند. سالانه حوادث ناگوار بسیاری ناشی از رعایت نشدن اصول و ضوابط تخریب ساختمان رخ می‌دهد و منجر به خسارات جانی و مالی فراوانی می‌شود که می‌توان با بکارگیری اصول و ضوابط مناسب و اجرایی کردن آنها بروز حوادث ناگوار را به میزان قابل توجهی کاهش داد.بی‌توجهی شهرداری به ادامه فعالیت ساختمان‌های دارای بافت فرسوده در مرکز پایتخت را خلاف قانون دانست و گفت: قانون صراحتا به این مهم اشاره کرده است که اگر شهرداری با استناد به بند 14 ماده 55 قانون شهرداری احساس کند وجود بنایی می‌تواند خطر آفرین باشد، حتی در مورد ساختمان‌هایی که در گذشته پروانه گرفته‌اند، می‌تواند به دادگاه مراجعه کند.
کدام دستگاه مسئول رسیدگی به وضعیت بنا و املاک فرسوده شهرها است؟
طبق بند ۱۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری‌ها رفع خطر از ابنیه و مستحدثات مشرف به معابر عمومی که به لحاظ فرسودگی و نداشتن استحکام و احتمال سقوط یا ریزش آوار موجب بروز خطرات جانی یا مالی برای شهروندان می‌شود از وظایف ذاتی شهرداری‌ها است.
آیا دادگاه می تواند حکم تخلیه بنا توسط شهرداری را صادر کند؟
دادگاه در شرایط خطر آفرینی بنا، مکلف است حکم تخلیه بنا را صادر کند، بنابراین این رسالت شهرداری است که باید با شناسایی ساختمان‌های دارای بافت فرسوده در سطح شهر، رسالت خود را در جهت تامین امنیت شهروندان به انجام برساند و برای هر کدام از این بناها حکم تخلیه بگیرد.
هم‌اکنون شهرداری باید تمام صاحبان ساختمان‌های دارای بافت فرسوده در شهر تهران را مکلف کند که یا مطابق با استانداردهای ایمن‌سازی بنا درجهت مقاوم‌سازی این ساختمان‌ها اقدام کنند در غیر این صورت از مراجع قضایی حکم تخریب آنها را دریافت کند.
آیا کاربری املاک فرسوده تأثیری در صلاحیت شهرداری در رسیدگی به وضعیت آن دارد؟
گاهاً مشاهده می‌شود که ابنیه مذکور در شهرداری‌ها دارای سوابق تجاری و کسب و پیشه است و به همین سبب در شهرداری محل وقوع ملک اقدام به صدور مفاصا حساب شده است در این حالت و در صورت صدور حکم تخریب این املاک در صورت استنکاف مالک از تخریب پس از ابلاغ قانونی مراتب و انجام رفع خطر توسط شهرداری که غالباً با امحا و تخریب کامل بنا همراه است طبق بند ۱۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری‌ها، شهرداری مکلف است که ابتدا ابلاغ مدت‌دار متناسبی به مالکان ابنیه و مستحدثات فرسوده و در معرض خطر سقوط یا ریزش آوار جهت رفع خطر صادر و ارسال کند و در فرض اجرا نشدن دستور، شهرداری مکلف به رفع خطر است که این امر می‌تواند عندالاقتضا با تخریب جزئی یا کلی بنا همراه باشد
آیا ضمانت اجرایی برای انجام تکلیف قانونی تخریب از طرف شهرداری پیش بینی شده است؟
این حکم به عنوان وظیفه ذاتی شهرداری و با هدف رفع و پیشگیری از خطرات بدنی و مالی شهروندان پیش‌بینی شده است. مقنن در قسمت اخیر تبصره الحاقی مقرر کرده است که هزینه مصروف به اضافه صدی ۱۵ خسارت از مالک یا صاحب ملک دریافت خواهد شد. این جریمه به سبب اهمال مالک یا صاحب بنا در رفع خطر از ملک و توجه نشدن به ابلاغیه شهرداری است.
در فرض صدور و اجرای حکم تخریب یا رفع خطر، آیا تفاوتی بین عرصه و اعیان وجود دارد؟ در این موارد تکلیف قراردادهای راجع به املاک از قبیل اجاره یا انتفاع چیست؟
تخریب اعیانی به معنای تلف کلی عین مستأجره نیست؛ زیرا در اموال غیر منقول، عین مستأجره اعم از عرصه و اعیان است و در برخی موارد حتی بدون بازسازی می‌توان از عرصه استفاده کرد، در مواردی که مستأجر در عین مستأجره دارای حق کسب، پیشه یا تجارت و یا حق سرقفلی است به نظر می‌رسد با تخریب اعیانی، حق مذکور، لااقل در حد اولویت در استفاده از عین مستأجره از بین نمی‌رود و در صورت تردید، بقای این حق استصحاب می‌شود؛ چنانچه رأی اصراری شماره ۶-۱۳۷۷ هیأت عمومی حقوقی دیوان عالی کشور نیز بر همین اساس صادر شده است. در این موارد شهرداری تکلیفی به پرداخت حقوق ادعایی مستأجر اعم از سرقفلی و یا حق کسب، پیشه و تجارت ندارد.
آیا تداخل حریم شهر و روستا ممکن است؟ به فرض امکان، آیا در محدوده روستاهای پیرامون کلانشهرها نیز صلاحیت شهرداری در خصوص نظارت بر ساخت و سازها و رسیدگی به وضعیت سازه‌های فرسوده باقی است؟
با توجه به مقررات ماده ۳ قانون تعاریف محدوده و حریم شهر و روستا و شهرک و نحوه تعیین آنها مصوب ۱۳۸۴، کنترل و نظارت بر احداث هرگونه ساخت و ساز در داخل محدوده روستا بر عهده دهیاری‌ها است و به موجب تبصره ۲ ماده واحده قانون الحاق یک بند و ۳ تبصره به عنوان بند ۳ به ماده ۹۹ قانون شهرداری‌ها مصوب ۱۳۷۲ به منظور جلوگیری از ساخت و سازهای غیرمجاز در خارج از حریم مصوب شهرها و نحوه رسیدگی به موارد تخلف، کمیسیونی مرکب از نمایندگان وزارت کشور و قوه قضائیه و وزارت مسکن (راه) و شهرسازی در استانداری‌ها تشکیل می‌شود و با رعایت ماده ۴ آئین‌نامه استفاده از اراضی، احداث بنا و تأسیسات در خارج از حریم شهرها و محدوده روستاها مصوب ۱۰/۲/۱۳۹۱ رأی بر قلع بنا یا جریمه معادل ۵۰ تا ۷۰ درصد قیمت اعیانی صادر خواهد کرد.
