برخی تجارب تأمین مالی نوسازی بافت های فرسوده شهری جهان

بافت های فرسوده شهرها بازمانده از چرخه توسعه شهرها که امروزه مأمن مهاجران و گروه های کم درآمدی شهری است، جلوه هایی از گستره های فقر شهری می باشند. ضرورت مداخله در بافت های فرسوده به منظور ارتقاء کیفیت زندگی در آنها امری قطعی است. از آنجا که بافت های فرسوده عملاً از فعالیت‌های اقتصادی پویا برخوردار نیستند و در عین حال پذیرای طبقات ضعیف اقتصادی نیز می باشد، معضلات مداخله در بافت‌های فرسوده را عمدتاً مسائل اقتصادی تشکیل می دهد.

مشکلات یاد شده ریشه های گوناگونی داشته و از جهات مختلف قابل بررسی است. یکی از جنبه ها که هم علت و هم معلول بسیاری از معضلات شهری است، وجود شهر کهن در دل شهر امروزین است. ماهیت ویژه شهر کهن و بافت های شهری فرسوده، هر گونه بی توجهی به آن را از جهات مختلف مردود می سازد؛
از جهت اقتصادی: چون دارای امکانات بالقوه ای اعم از زیر ساختی و روساختی است؛
از جهت فرهنگی: چون خاستگاه شهر امروزی ویادگاری از فرهنگ و تاریخ پیشین است؛
از جهت اجتماعی: زیرا چه در صورت متروک شدن و چه تراکم کاربری های نامناسب، بخشی از جامعه و ضامن زندگی انسانها می باشد؛
از جهت کالبدی: چون با وجود همه فرسودگی هنوز دارای ارزشهای معماری و شهرسازی یکتایی است.

در مجموع آنکه حتی در صورت نبود ارزشهای بالقوه و بالفعل سهم آن از گستره شهرها آنچنان در خور توجه است که نادیده انگاشتن آن منطقی نمی باشد. از این روست که از سالها پیش، بهسازی و نوسازی و بطور کلی مداخله در بافتهای فرسوده شهرها به یکی از مسائل اساسی نظام برنامه ریزی کشورهایی که دارای پیشینه ای از شهرنشینی بوده اند تبدیل گشته است.

مهم‌ترین عامل تأثیرگذار در توسعه فرسودگی و متروک شدن بافت های فرسوده شهری و عدم تحقق پذیری طرح های نوسازی، عامل اقتصادی و عدم سرمایه گذاری است. مشکلات و تنگناهای موجود در زمینه جذب منابع مالی پروژه های نوسازی بافت های فرسوده شهری و عدم شناسایی شیوه های مناسب تأمین مالی باعث شده تا پروژه های نوسازی با کمبود منابع مالی مواجه شده و از قابلیت لازم برای اجرا برخوردار نباشند.
مشکلات اشاره شده در سایه شناخت و بررسی دقیق روش های تامین مالی و رویکرد اقتصادمحور به مسئله نوسازی قابل حل است.بافت های فرسوده کشور ما از لحاظ ابعاد اقتصادی، اجتماعی، فرهنگی و ... با بافت های کشورهای دیگر کاملاً متفاوت است. از این رو نمی توان کارهایی که در آن کشورها انجام شده را عیناً تکرار نمود. اما استفاده از تجربیات آنها و چگونگی برخورد مدیریت شهری در سایر کشورها همراه با بومی سازی این تجربیات می تواند ما را در امر مداخله بهتر در بافت های فرسوده یاری نماید و از تکرار اقدامات نافرجام پرهیز گردد.

منابع مالی و غیر مالی مورد نیاز پروژه های نوسازی و توسعه شهری شامل زمین، طرح های بهسازی در مقیاس منطقه و محله، طرح های اجرایی در مقیاس پروژه های تعریف شده در محله، مجوزهای مورد نیاز، تجهیزات، ماشین آلات و مصالح ساختمانی، عوامل و مدیریت ساخت، نظارت و مدیریت طرح(پروژه)، تبلیغات و آگهی ها و منابع مالی است. منابع مالی پیش نیاز هر یک از منابع دیگر است و اجرای گسترده پروژه‌های نوسازی شهری مستلزم تحقق مشارکت صاحبان هریک از منابع فوق خواهد بود.

تأمین مالی اصطلاحاً به فرایند تمرکز منابع مالی یا سرمایه به صورت میان مدت و بلند مدت اطلاق می شود. همچنین شاخه‌ای از علم اقتصاد است که به موضوع فراهم کردن سرمایه برای اشخاص، کسب و کارها و دولت ها می پردازد. تأمین مالی به نهادهای پیش گفته اجازه می دهد تا به جای در دست داشتن پول، از اعتبار برای خرید کالا، سرمایه گذاری در پروژه یا دیگر مبادلات اقتصادی خود استفاده کنند.

کمبود سرمایه در مباحث اقتصادی به عنوان یکی از مهمترین عوامل توسعه نیافتگی مطرح شده است. به عبارت دیگر رشد و توسعه اقتصادی بدون انباشت سرمایه امکان پذیر نخواهد بود. به گونه ای که بسیاری از متفکران دلیل توسعه نیافتگی بسیاری از کشورها را کمبود درآمد و پس انداز و در نتیجه سرمایه گذاری ناکافی می دانند. روش های متعدد و رویکردهای متنوعی در حوزه تامین مالی وجود دارد، که گزینه ها و تصمیمات متفاوتی را در اختیار قرار می دهد، که خود می تواند موجبات پیچیدگی بیشتر این فرآیند را سبب گردد.

در چرخه عمر پروژه ها، استراتژی‌های متنوعی در مقولات مختلف فنی، نیروی انسانی، تدارک پروژه، تأمین مالی و ....برنامه ریزی و اجرا می گردند. تأمین مالی پروژه یکی از این استراتژی‌های مهم می باشد که به نحوه تأمین اعتبارات مالی مورد نیاز برای طراحی، ساخت، بهره برداری، نگهداری و برچیدن تأسیسات و تسهیلات پروژه می پردازد.

 اگرچه در گذشته مالک پروژه، تأمین کننده بنام مالی پروژه بود ولی متناسب با چالش ها و فرصت ها، روش‌های تأمین مالی نیز، امروزه دستخوش تغییر شده و روش های متنوعی نظیر تأمین مالی خصوصی، تأمین مالی دولتی و تأمین مالی به صورت مشارکت دولتی- خصوصی در طرح‌های زیربنایی مورد استفاده قرار می گیرند. روش تأمین مالی، روشی است که با به کارگیری آن، ساختار، نوع و منبع اعتبارهای مورد نیاز پروژه و روابط قراردادی تأمین کننده مالی با سایر نهادهای ذیربط مانند دستگاه اجرایی، بانک مرکزی، بانک عامل و پیمانکار مشخص و منابع مالی مورد نیاز فراهم می شود.

تامین مالی برای اجرای طرح های عمرانی غالباً به صورت متمرکز انجام می شود. در طرح های عمرانی- ملی عموماً منابع دولتی و پرداخت از بودجه های سالیانه که بر پایه درآمدهای ناشی از صادرات نفتی و غیرنفتی یا مالیات تنظیم می گردند، به عنوان منابع طرح بوده و به تدریج در اختیار آن قرار می گیرد. افزون بر این جهت تأمین منابع، گاهی روش های دیگری نیز مانند انتشار و فروش اوراق مشارکت، سرمایه گذاری و مشارکت بخش های دولتی و خصوصی و تحصیل وام از بانک ها و مؤسسات داخلی و خارجی مورد استفاده قرار می گیرد. برای اجرای طرح های شهری نیز در کنار روش های فوق، درآمدهای عمومی شهر از محل دریافت انواع عوارض و نیز فروش تراکم، عمده ترین محل تأمین سرمایه جهت اجرای این گونه طرح هاست.

در دنیای اندیشه پردازی در مورد مداخله در بافت ها و فضاهای کهن شهری ، دو گرایش و دیدگاه عمده وجود دارد: کارکرد گرایی و فرهنگ گرایی.

در دیدگاه کارکردگرایی اولویت با مقولات اقتصادی بوده و محتوای فرهنگی از جایگاه مناسبی برخوردار نیست و در دیدگاه فرهنگ گرایی برعکس، شرایط و ارزش های فرهنگی عامل غالب در شکل دهی فضا تلقی می شوند. ارزش گذاری بیش از حد به گذشته از مشخصات بارز این تفکراست. دیدگاه کارکرد گرا فضاهای شهری کهن را از دید مصرفی نگریسته، پس به دگرگونی آن اعتقاد دارد، در حالیکه دیدگاه فرهنگ گرا به این فضاها به دید موزه می نگرد و از این رو امر به حفاظت می نماید. دیدگاه کارکرد گرا معمولا با انقطاع گرایی ، به معنای قطع روند تاریخی و دیدگاه فرهنگ گرا با تداوم گرایی به معنای ادامه این روند همراه است.

آنچه در اینجا به عنوان پیش فرض در نظر گرفته می شود، نه دیدگاه کارکردگرا و نه دیدگاه فرهنگ گرا، بلکه تلفیقی از این دو است. بافتهای کهن شهری پیش از هر چیز مسکن و مأوای انسان های ساکن در آن است. توقع ساکن شدن انسانها در محیطی که فاقد استانداردهای زندگی شهری و بی انطباق با نیازهای امروزی است؛دور از معیارهای عدالت اجتماعی است. خودخواهی است که به خاطر سلایق جهانگردان و عده هایی که مجبور به زندگی در این فضاها نیستند،بافتهای کهن را به دید موزه نگاه کرده و از هر گونه اقدام برای مداخه دوری نمود. هم زمان وجود آثاری از روزگاران قدیم، به خصوص در شرایط بحرانی نسل گمشده امروز، بسیار حائز اهمیت بوده و از بین بردن آنها با هیچ معیاری عقلانی نیست. بدین ترتیب دیدگاه موردنظر این پژوهش واقع گرایی می باشد. در این دیدگاه مداخله مجاز شمرده شده و هدف اصلی آن امروزی سازی بافتها و فضاهای کهن شهری و احیای مدنی با رعایت جنبه های تاریخی، هنری، فرهنگی می باشد.

مداخله در بافت کهن شهری در سطح بین المللی
روش و چگونگی مداخله و مواجهه با بافتها و فضاهای شهری کهن و تاریخی بسته به زمانها و مکان های مختلف ، متفاوت بوده است. در سالهای پیش از دوران صنعتی شدن کشورها روند آرام تغییر شکل و نوسازی شهرهای تاریخی پیشین را معیارهای ثابت فرهنگی تعیین می گردند، که در طی زمان شکل می گرفتند و ابزار فنی محدود آن روزگاران تاثیری اندکی بر آنها داشت. فرارسیدن عصر صنعتی در اوایل سده نوزدهم ، وضعی کاملاً نو پدید آورد، پیشرفتهای فنی ابزار لازم را در اختیار نیروی دگرگون ساز انسان قرار داد تا در عرصه معماری جدید شهر نیز خود را نشان دهد. از این دوران بافت و فضای کهن شهرها گاه به عنوان عامل ارزشی و گاه به عنوان عاملی ضد ارزشی و مانع خود را رخ می نماید.

منشور ها و قطعنامه های جهانی
 همایش ها و کنگره های جهانی متعددی در باره بهسازی و نوسازی شهری برگزار شده است و محققان و متخصصان در این ارتباط سیاست ها و راهبردهای با ارزش را ارائه نموده اند. برای اولین بار اصول حفاظت و مرمت ابنیه تاریخی در منشور آتن مشخص گردید.
بررسی و تحلیل نظریه ها، اندیشه ها، شیوه ها، سبک ها و الگوهای متفاوت مداخله در بافت های فرسوده و قدیمی و سازماندهی شهری، امکان دستیابی به راهکارهای مناسب برای زمان حال و موضع و مکان جغرافیایی مورد نظر را برای برنامه ریزان شهری فراهم می آورد .نظریه ها به طور کلی در حول سه محور عمده بهسازی، نوسازی و بازسازی قرار دارد.

نحوه مداخله و برخورد با بافت قدیم در بین کشورهای مختلف با توجه به شرایط حاکم سیاسی، اقتصادی و اجتماعی آنها بوده است . اما در عین حال، در بعضی اصول و روشها مشترک اند. هدف از ارائه و تبیین تجارب سایر کشورها و یافتن الگوها و شیوه های مناسب است که با شهرهای ایران انطباق بیشتری دارد و از طرف دیگر با بررسی تجارب گوناگون درباره مداخلات شهری به ویژه سازماندهی بافت های فرسوده و قدیمی، امکان دست یافتن به نگرش و دیدگاه جامع تر را فراهم می آورد.

 تجارب جهانی در تأمین مالی و نوسازی بافت های فرسوده

 انگلستان
بطور خلاصه تجارب انگلیس درخصوص بازسازی و بهسازی به چند اصل زیر خلاصه می شود:

- ساز و کار اقتصادی شهر، با تکیه بر فعالیتهای اقتصادی می تواند و می باید در نوسازی بافت کهن شهری،به نفع اقشاری باشد که توسعه مبادلات و خرید و فروش را در شهر (و محله موردنظر)در دست دارند.
- دخالت در وضع بناهای بافت در قالب تشویق مالکان به تغییر شکل کالبد و کاربری صورت می گیرد.
- بررسی بناهای قدیمی تشکیل دهنده بافت در زمان واحد در دو سطح مختلف صورت می گیرد:
یکی در سطح بنا و دیگری در سطح مجموعه های بهم پیوسته ساختمانی بافت شهری. طی این دو، هم ویژگی های داخلی و موضعی و هم مشخصات منظر و تداوم فضای شهری تعقیب می شود. به این نحو که در سطح بنا، ویژگیهای عملکردی و زیبایی شناسی و در سطح محیط تداوم فضای شهری، تراکم، شبکه های شهری ونحوه دسترسی و ترکیب بافت کهن و جدید مطرح می شود.
- موضوع مشارکت ساکنان شهر در تدوین مبانی فکری طراحی و نیز اجرای آن مورد توجه قرارگرفته است.دراین خصوص تناسب پیشنهادها با وضع موجود، محرکهای اقتصادی و آشنایی با صاحبان قوانین موجود اهمیت حیاتی دارد.
- بازسازی و نوسازی شهری باید متکی بر بازرگانی باشد. به عبارت دیگر عوامل تشویق کننده بایستی جهت معاصرنمودن بافت به کار برده شود تا عوامل سیاحتی رونق گیرد.

 ترکیه
تجدیدحیات محلات استانبول در قالب فرآیند اصالت بخشی و در نتیجه بازسازی اقتصادی بوده و اهداف و راهکارها در محلات مختلف شهر عبارتند از:

- باز زنده سازی فیزیکی و اقتصادی در جریان فرآیند اصالت بخشی.
- باز زنده سازی خانه های قدیمی از طریق دخالت بخش خصوصی و مرمت ساختمانهای قدیمی که باعث افزایش خدمات عمومی و ایجاد تسهیلات جدید برای ساکنین محلی و ارتقای مداخله اجتماعی و فرهنگی ساکنین و ارتقای کیفیت محیطی محله شده است.
- اجرای پروژه های زیباسازی درخیابانهای اصلی و نظافت نماها با فعالیت شهرداری و دانشگاه.
- سازماندهی محلات برای فعالیتهای فرهنگی،بنیادی

 چین

فرآیند نوسازی در مناطق مسکونی قدیمی به سه طریق و بعضاً به صورت همزمان صورت می گیرد:

الف)خانه های قدیمی به کلی تخریب می گردند و به جای آنها خانه های جدید ساخته می شود (نوسازی مناطق مسکونی به روش تخریب کامل).

این روش از متداول ترین راهبردهای نوسازی است و در شهرهایی چون پکن، شانگهای، متایژین،کوآنگ ژو، شینانگ و هاربین به اجرا درآمده است و خصوصیات پروژه های مربوط به این روش عبارتند از:

- افزایش نسبت خانه های ساخته شده برای فروش به غیر در سایت های تخریب شده نسبت به خانه های ساخته شده برای اسکان مجدد ساکنان پیشین خانه ها.
- اسکان حداقل 30% ساکنان مقیم سایت برای ایجاد تعادل در تأثیرات اجتماعی بر ساکنان.
-  عدم امکان بازگشت خانوارهای قدیمی به مکان اولیه خود به دلیل افزایش قیمت واحدهای جدید و راهکارهای تحمیل.

ب) بازسازی و ترمیم ساختمان به جای تخریب کلی آن (توسعه مجدد مناطق مسکونی به روش بهسازی). این روش در شهرهای شانگهای، ورشو و ... انجام شده است.
تجربه نشان داده است که این پروژه ها معمولا سوددهی چندانی ندارد و اجرای آنها به شدت به یارانه دولتی وابسته است ولی به رغم آنکه هزینه نیروی کار پایین است، قیمت مصالح ساختمانی در چین نسبتا بالا است و بهسازی بنا نسبت به ساخت مجدد آن با صرفه تر است.

ج) تخریب کامل ساختمان مسکونی و ایجاد ساختمان های تجاری به جای آن (تبدیل کاربری مسکونی به کاربری های دیگر). در این شیوه دولت عموما ساکنان این منازل را به طور موقت در حاشیه یا حومه شهر اسکان می دهد و یا به آنها اندکی کمک مالی می نماید. با اتخاذ استراتژی سکونت در حومه شهر، سرعت ساخت مسکن و جابه جایی به حومه افزایش یافته است که از نمونه های آن نوسازی ناحیه تجاری چانگ نینگ شهر شانگهای و پروژه فایننشال شهر پکن می باشد.

به طور کلی نوسازی در چین دارای خصوصیات زیر است:
- نادیده گرفتن هزینه های اجتماعی و عدم تضمین دولت برای اسکان شهروندان جابه جا شده در مکان های نزدیک به محلات قدیمی و در نتیجه افزایش اتلاف وقت و پول ساکنان و تراکم امکانات حمل و نقل.
- شکاف طبقاتی به دلیل بالا رفتن قیمت واحدهای نوساز و اشغال مراکز شهری توسط افراد ثروتمند و پراکنده شدن افراد طبقه متوسط و فقیر به حاشیه و حومه های شهری و ایجاد شکاف درآمدی بین شهروندان.
-شکست پیوندهای اجتماعی و تأثیرات آن بر افراد سالخورده.

فرانسه

برنامه ملی نوسازی شهری فرانسه در سال 2003 با هدف نوسازی عمیق محلات شهری تهیه گردید. در این برنامه مجموعأ بهسازی 400 هزار واحد مسکونی اجتماعی و تخریب و بازسازی 250 هزار واحد مسکن پیش بینی شده است. پروژه نوسازی شهری در چارچوب برنامه نوسازی ملی تعریف می شود. این پروژه با ارائه پیشنهادی از سوی شهردار به آژانس ملی نوسازی آغاز می شود. هر پروژه شامل تغییر و تحولات قابل توجهی در یک محله، به منظور بهسازی و ارتقاء کیفیت زندگی ساکنان آن می شود. این بهسازی می تواند نوسازی، تخریب و بازسازی واحدهای مسکونی و هنچنین تجهیزات عمومی و معابر را در برگیرد.
با پیشنهاد پروژه به آژانس ملی نوسازی و بررسی آن، در صورت موافقت پروژه با امضاء قراردادی میان آژانس شهرداری و سایر فعالان در این زمینه رسمیت می یابد.

"آژانس ملی نوسازی شهری" ( ANRU) یک مؤسسه عمومی در فرانسه است که طبق قانون جهت دهی و برنامه ریزی برای شهر در اول آگوست سال 2003 تاسیس شد. هدف از ایجاد آن، ضمانت اجرا تأمین مالی "برنامه ملی نوسازی شهری" (PNRU ) بود. این آژانس یک شورای اداری متشکل از 24 عضو است که شامل نمایندگان دولت، سازمان های مسکن اجتماعی، مجامع محلی و افراد مجرب می باشد. ANRU ، یک آژانس خاص و منحصر به فرد است که فرآیند تأمین مالی برای پروژه های شهری را تسهیل می کند. بودجه این آژانس توسط دولت و شرکاء بخش مسکن اجتماعی تأمین می شودANRU ، از مجامع محلی، مؤسسات عمومی و سازمان های خصوصی که اقدامات نوسازی شهری را انجام می دهند، حمایت مالی می کند.

و با توجه به نوع پروژه ها و توان مالی مداخله گران، تأمین مالی پروژه های متعدد نوسازی شهری را بر عهده می گیرد. تا سال 2013 ، 500 محله در کل فرانسه که در مجموع نزدیک به 4 میلیون نفر را در خود جای داده‌اند نوسازی شدند. بودجه خرج شده برای این پروژه ها حدوده 40 میلیارد یورو هزینه شده است.

یکی از محلات شهری که ادر سال 2007 پروژه نوسازی آن شروع شد، محله کارو در شهر ویلیه لوبل است. هزینه نوسازی این پروژه معادل 154 میلیون یورو برآورد شده که توسط این بخش ها تأمین شد:
- آژانس ملی نوسازی شهری: 6/ 38 درصد            
 - شورای عمومی6  درصد
- شورای منطقه ای 4/5 درصد        
-صندوق سپرده ها و امانات 0/5 درصد
- اجاره دهندگان اجتماعی: 4/ 43 درصد  
-شهرداری: 3/ 2 درصد

ژاپن
توسعه شهری بعد از جنگ جهانی دوم با بازسازی مناطق جنگی و طرح ساماندهی مجدد زمین در بیش از صدها مرکز شهری از طریق خانه سازی و صنعت آغاز شد. این حرکت با توسعه شبکه های آمد و شد، پارک ها، شبکه فاضلاب و .... همراه گردید. یکی از طرح های اجرا شده در ژاپن طرح ساماندهی مجدد زمین یا LRP می باشد. هدف از طرح مذکور توسعه امکانات شهری و افزایش استفاده از قطعات زمین های ساخته شده است. دستگاه های این طرح را به بخش خصوصی، تعاونی ها، حکومت های محلی و شرکت های دولتی تشکیل می دهند. پایه قانونی این طرح بر مبنای قانون ساماندهی زمین سال 1954 استوار است.
خصوصیات اصلی این طرح شامل توسع جامع شهری در مقیاس وسیع، توزیع عادلانه سود و ارزش زمین، تشریک مساعی مالکان و استفاده کنندگان از زمین و حفظ کاربری های آن می باشد.

با افزایش تراکم ساختمانی از بناهای یک یا دو طبقه به بناهای چهار طبقه، جمعیت منطقه افزایش یافته و برای هر بخش یا بلوک مجاور آپارتمان های آماده واگذاری فراهم می شود تا سایر افراد آن محل مکان خود را تخلیه نموده و نوسازی صورت گیرد. نهاد مسئول نیز با تأمین کاربری هایی نظیر تجاری، اداری و ...، همچنین فروش مازاد بخشی از زمین (به دلیل افزایش تراکم جمعیتی) هزینه های خود را جبران می نماید.
در تجارب نوسازی شهری ژاپن، روش مشارکتی در نوسازی، به عنوان راهبرد اصلی برنامه مورد توجه قرار گرفته و سعی در توجه به مردم و مشکلات آنها در فرآیند اجرایی لحاظ گردیده است. این طرح از نظر اقتصادی نیز برای شهرداری سودآور و مؤثر بوده و همچنین از نظر اجتماعی و فرهنگی در حفظ هویت محله موفقیت چشمگیری داشته است.

هنگ کنگ
کمیته های دولتی در هنگ کنگ در اویل 1980 و با الگوبرداری از کشور انگستان به این نتیجه رسیدند که بهترین راه برای احیای بافتهای فرسوده شهری، ایجاد مشارکت بین بخش خصوصی و عمومی از طریق تأسیس شرکت های توسعه اراضی است. دولت هنگ کنگ معتقد بود که می بایست مداخله اندکی درنوسازی داشته باشد و بخش خصوصی نیروی محرکه این کار باشد. لذا مداخله دولت به پشتیبانی از بخش خصوصی در مناطقی که مورد نظر شرکت توسعه اراضی بود معطوف شد. با این وجود دیری نپایید که به این نتیجه رسیدند که نوسازی شهرها به طور ذاتی، فعالیت پیچیده تری در مقایسه با ساختن اولیه آنهاست و نیازمند درک روشنی از نقش ها و مسئولیت ها ی مناسب و مورد نیاز بخش خصوصی و عمومی می باشد.

دراین گونه فعالیت ها، بخش خصوصی و عمومی می بایست بتوانند بهترین همکاری ممکن را انجام دهند. همانگونه که از این تجربه برمی آید اگر شرکت های خصوصی دارای منابع و توان اجرایی مؤثری نباشند و استفاده از آنها در موارد ضروری امکان پذیر نباشد، مشارکت امری بی معنی و بی حاصل خواهد بود. تجربه نوسازی در هنگ کنگ براساس ایجاد مکانیزم های سازمانی جدید و تجربه ای برگرفته از کشور انگلیس می باشد. هنگامی که انتقال نهادی از یک کشور دیگر و بدون در نظر گرفتن مسائل سیاسی، اجتماعی، فرهنگی و ..... آن صورت گیرد ریسک بیشتری را نیز به دنبال خواهد داشت.

در منطقه اصلی شهر یعنی جزیره هنگ کنک، کلون، تسوئن وان و توای تسینگ حدود 9300 ساختمان خصوصی وجود دارد که دارای عمر بالای 30 سال هستند و در یک مدت 10 ساله تعداد آنها تا 50% افزایش خواهد یافت. برای رفع مشکلات فرسایش شهری و ارتقاء شرایط زیستی شهروندان در این مناطق، آیین نامه ای برای مجمع مسئولین نوسازی (URA) در سال 2000 تصویب شده است که خط مشی عملی جدیدی برای بازسازی شهری ارئه می دهد.

رویکردی که در مسأله بازسازی شهری مدنظر است، مردم مداری با هدف ارتقای زیستی شهروندان ساکن با اهداف زیر می باشد:

- بازسازی نواحی مورد نظر
- طراحی شبکه های جاده ای و سیستم حمل و نقل مناسب و نوین
- بهینه سازی استفاده از زمین ها
- ارتقای نواحی فرسوده و تبدیل به ساختمان های جدید منطبق با استانداردهای مدرن و سازگار با محیط زیست
- ایجاد توسعه پایدار در نواحی شهری
- تعمیر و بازسازی ساختمان های قدیمی
- حفظ و نگهداری ساختمان های تاریخی
- حفظ خصوصیات بومی و محلی
- حفظ شبکه های اجتماعی بومی
- ارائه ساخت و سازهای هدفمند برای گروه های نیازمند مثل سالمندان و معلولین
- ارائه فضاهای باز و امکانات تفریحی
- ارتقای فضای شهری با مناظر جذاب و طراحی شهری

برای بازسازی بهتر 9 ناحیه هدف در منطقه مشخص شده است و عوامل زیر برای تعیین اولویت ها مدنظر می باشد:

-  قدیمی و فرسوده بودن ناحیه مورد نظر
-  برخورداری ساختمان ها از امکانات بهداشتی و بررسی قرارگیری در معرض خطر آتش سوزی
- مطلوبیت شرایط زیستی شهروندان
- بررسی اینکه با بازسازی تغییری در محل حاصل شود یا خیر
- بررسی استفاده بهتر از زمین ها پس از بازسازی
- عملی بودن بازسازی ساختمان ها در آن نواحی

 تونس
دولت تونس همواره تلاش کرده است که تأمین مالی مسکن مطابق با بسترهای اجتماعی موجود باشد. اقدامات اساسی که در این زمینه صورت گرفته است عبارتند از:

• کاهش نرخ سود بانک مسکن از 25 / 8 درصد به 75 / 6 درصد
• افزایش مبلغ وام ها
• معاف کردن اقشار با درآمد متوسط از پرداخت سود بانکی به مدت دو سال
• پرداخت گونه جدید وام با بازپرداخت 15 و 20 ساله توسط بانک مسکن: این وام‌ها فقط به مسکن های نوساز تعلق نمی گیرند، بلکه مسکن های قدیمی را هم شامل می شوند. البته بازپرداخت این وام ها برای اقشار کم درآمدی که مایل به سکونت در بافت های قدیمی هستند، دشوار است. علاوه بر این بانک مسکن نیز معیارهایی برای انتخاب مسکن تعیین کرده است.
• بزرگترین پروژه های انجام شده در مراکز تاریخی بویژه در شهر تونس عبارتند از:
• پروژه حفصیه که اعتبارات آن توسط بانک جهانی تأمین شده است.
• پروژه بهسازی اوکالاس که با مشارکت "بنیاد عربی توسعه اقتصادی و اجتماعی" ( FADES ) انجام شده است.
  پروژه نوسازی سیشیل و بهسازی و زیباسازی مرکز بزرگ شهر تونس.

اهداف پروژه بازسازی بافت قدیمی محله حفصه شامل موارد زیر است:

- آماده ساز ی مسکن برای فقرا.
- ارتقاء استاندارد زندگی ساکنان.
- اعاده تنوع زیستی به بافت مرکزی شهر.

خصوصیات پروژه:
-پژوهش وسیعی برای تشخیص نیازهای ساکنان از طرف انجمن حفاظت از شهر انجام شد.
-ایجاد تداوم و پیوستگی بین بافت قدیم و جدید از طریق استفاده از الگوهای معماری بومی و تشویق بومیان اصلی بافت قدیمی به اقامت که از مقاصد بزرگ اجتماعی است.
-بهره گیری مناسب از امکانات اقتصادی از طریق تشویق سکنه به بازسازی خانه هایشان و کاهش قیمت اراضی خالی از سکنه و ایجاد سرمایه های لازم برای اعطای وام به متقاضیان.
-ایجاد تنوع در فعالیت های محله از قبیل احداث پارک، مرکز بهداشت، هتل، واحدهای اداری و تجاری.
- به حداقل رساندن تضاد موجود در محله با معماری معاصر.
- قبول پرداخت سهم بیشتری از هزینه های بازسازی توسط خانوارهای با درآمد بالا به عنوان یکی از ضمانت های مالی اجرای پروژه.
- معافیت ساختمان های بازسازی شده از مالیات بر املاک به عنوان یک سیاست تشویقی برای حفظ ساکنان بومی و استفاده از مالیات های دریافتی از واحدهای جدید برای احداث و نگهداری معابر و هزینه های بازسازی.

 پرو
در کشور پرو و در پایتخت آن شهر لیما، صاحبان قدرت محلی به ویژه شوراهای شهر، برای ترغیب بخش خصوصی جهت سرمایه گذاری در بافت های فرسوده اقدام به توسعه مجدد فضاهای عمومی، بهسازی راه های اصلی، طراحی دوباره میادین، ساماندهی فروشندگان دوره گرد، بهسازی زیرساخت ها و ایجاد فضای سبز نموده اند. این سیاست به قصد افزایش قیمت زمین در منطقه مرکزی شهر جهت ترغیب بخش خصوصی به سرمایه گذاری اتخاذ شده و در دو سطح محلی و ملی به اجرا در آمده است. اجرای این سیاست در سطح محلی سبب شده است تا در شهر لیما اختلاف طبقاتی افزایش یافته و خانواده های کم درآمد را به سوی حومه نشینی بی قاعده یا سکونت در محله های شلوغ مرکزی سوق دهد. در سطح ملی نیز دولت پرو، مجمتع های نوساز را در شهر لیما ساخته که با اجاره آنها به افرادی که در زاغه ها زندگی می کنند توانسته است در بافت فرسوده مداخله نماید. اقدامات انجام شده در شهر لیما پایتخت پرو جهت نوسازی بافت های فرسوده، به دلیل لحاظ نکردن نقش مردم درنوسازی بافت های فرسوده مورد نظر، نه تنها پیشرفت اقتصادی، اجتماعی و ..... نگردیده است، بلکه باعث نفوذ و جابجایی جمعیت به سایر نقاط شهر نیز شده است.
در واقع می توان گفت در کشور پرو روش مداخله به صورت برنامه ریزی از بالا به پایین بوده و مشارکت مردمی در تصمیم گیری ها جایگاهی نداشته است.

 سئول
-نوسازی شهر، اغلب شامل روند جابجایی جمعیت با درآمد پایین و سپس خلق فضایی برای سود بخشی بیشتر به اماکن تجاری و توسعه سکونت برای گروه های با درآمد متوسط می باشد.

- برداشت مستأجرین خانه های حاصل از پروژه های نوسازی با وجود اینکه کیفیت خانه ها اعم از اندازه و تسهیلات، بهبود بیشتری یافته است بیشتر به منفی گرایش دارد که این مسأله ممکن است به دلیل بی ثباتی ذهنی حاصل از دوری از اجتماعات قبلی که در آن ساکن بوده اند، احساس محرومیت از سود زیادی که مالکان آپارتمان ها می برند و افزایش بار اقتصادی بعد از استقرار دوباره باشد بنابراین پروژه های نوسازی در سئول بیشتر در ارتباط با دوباره سازی شهری بوده است که آنها را به صورت مکان های اقتصادی درآورده و کمتر به منافع ساکنین و به خصوص مستأجرین توجه شده است و مطالعه و بررسی شواهد بیانگر آن است که تنها 20% ساکنین اصلی بعد از اتمام پروژه های نوسازی بناها دوباره در محل استقرار یافته اند.

جمع بندی تجارب جهانی

تلقی بافت های فرسوده مانند سایر محدوده های شهری و برنامه ریزی و تدبیر در شرایط همسان با آنها، بدلیل ناسازگاری با بسترهای اجتماعی و اقتصادی این بافت ها جوابگو نخواهد بود. تجربه کشورهای توسعه یافته و خیلی از کشورهای در حال توسعه نیز نشانگر ضرورت برخورد واقع بینانه با این نوع از بافت هاست که توانسته، نتایج موثر و قابل تأملی به همراه داشته باشد.

پیش بینی تسهیلات ارزان قیمت بانکی، در نظر گرفتن معافیت های مالیاتی و سایر بخشودگی ها و اعطای یارانه در موارد مورد نیاز، از ابزارهای حمایتی است که در بیشتر تجارب موفق نوسازی مورد استفاده قرار گرفته است. در این خصوص می توان به تجارب انگلستان، فرانسه، آمریکا و ژاپن اشاره کرد.

در مجموع می توان گفت در اکثر تجارب جهانی نوسازی بافت های فرسوده توجه مشارکت مردمی و استفاده سرمایه گذاران بخش خصوصی مهمترین عوامل در تأمین مالی پروژه ها بوده است.

 تصویر زیر برخی ویژگی ها و روش‌های تأمین مالی مورد استفاده در نوسازی بافت فرسوده در چند کشور توسعه یافته (انگلیس و فرانسه) و در حال توسعه (السالوادرو، پرو و تونس) را نشان می دهد. استفاده تأسیس صندوق های سرمایه گذاری در بافت فرسوده، تشکلیل شرکت های خصوصی- دولتی نوسازی و استفاده از منابع مالی مؤسسات مالی بین المللی نیز از دیگر روش های مورد استفاده در این تجارب هستند.

تجارب جهانی نشان دهنده اهمیت مشارکت در تأمین مالی طرح های نوسازی شهری است و در انتخاب شیوه های تأمین مالی باید توجه ویژه ای نسبت به آن اعمال شود. استفاده از یک روش تأمین مالی نمی‌تواند تمام معیارهای مورد نظر در تأمین مالی طرح های نوسازی بافت های فرسوده شهری را پوشش دهد.

همچنین با توجه به اینکه به کار بردن یک شیوه تأمین مالی در طرح های نوسازی، ریسک های تأمین مالی را افزایش می دهد، استفاده از چند روش تأمین مالی در نوسازی بافت فرسوده محله حمزه آباد بهترین راه حل ممکن است.

پیشنهادات و راهکارهای تأمین مالی نوسازی بافت های فرسوده شهری

• تدارک و تجهیز منابع مالی یکی از مهمترین ارکان اجرای طرح‌های بهسازی و نوسازی است، لذا تهیه برنامه راهبردی تأمین مالی باید همراه با مکانیزم های قانونی و اجرایی در سطوح محلی، ملی و بکارگیری همه روش‌های تأمین مالی مبتنی بر مشارکت همه جانبه مردم و ساکنان و سرمایه گذاران باشد.

• تخصیص منابع کافی ملی و شهری از طریق اولویت قائل شدن برای کاهش فقر و فرسودگی یک طرف قضیه است و هدایت مناسب آن به بافت های فرسوده طرف دیگر آن. واضح است که با گستردگی بسیار زیاد بافت فرسوده در یک جامعه کم توسعه و پر جمعیت مانند ایران در همه شهرها منابع مالی لازم برای برخورد تهاجمی همه جانبه با بافت‌های فرسوده وجود ندارد. قانع کردن مسئولان اقتصادی و سیاسی کشور برای کاستن از هزینه‌های زیرساختی عمومی مانند راه، سد، پل و اختصاص منابع به نوسازی و زیرساخت‌ بافت‌های فرسوده دشوار است. اندیشه ی بیشنه سازی سود که از سوی سرمایه‌داری خصوصی و دولتی تحمیل می‌شود و به راهبرد اساسی هر طرح تبدیل می‌گردد مانع جدی بر سر راه تخصیص عاقلانه و رفاهی انسانی منابع به شمار می آید.

• مداخله در بافت فرسوده به مدیریتی سالم و نظارت دموکراتیک نیاز دارد. چنین نظارتی میسر نیست مگر با مشارکتی کردن نوسازی و بهسازی بافت و ایجاد اعتماد در ساکنان و مالکان برای تشکیل واحدهای مشارکتی و تعاونی خاص خودشان.
• درخواست بیش از حد برای کمک‌های دولتی نه شدنی است و نه عاقلانه، زیرا این امر می تواند با تعادل و عدالت در تناقض باشد. بنابراین طراحی الگوی پیشنهادی بسته های حمایتی توسط حاکمیت برای تسهیل مشارکت بخش خصوصی در نوسازی بافت‌های فرسوده و تسهیل جریان مالی خصوصی ضروری است.

و در آخر باید یاد آور شد که بهره گیری از تجارب سایر کشور ها می تواند سهم مفید و عمده ای در الگو برداری و اجرای راه کار ها برای استفاده هر چه بهتر از پتانسیل های کشوری را دارا باشد.

:منابع
rihfars
http://www.rihfars.ir/PostShow.aspx?i=639

haftshahrjournal
http://www.haftshahrjournal.ir/article_20294.html