آینده منطقه تجاری مرکزی: بازنشانی هسته های مرکز شهر ما

با سقوط شدید اجاره ها و ارزش املاک، سطح پایین حمل و نقل عمومی، بی خانمانی در حال رشد، کاهش مالیات و عدم درمان سریع کرونا یا تولید فوری واکسن، شهرها با بحران روبرو هستند. مناطق تجاری مرکزی بیش از سایر محله های شهر، به ویژه در معرض تأثیرات این همه گیری هستند.

 از آنجا که کارفرمایان دفاتر مرکز شهر را بستند، رستوران ها و خرده فروشی های همسایه که به این کارگران وابسته اند، آسیب دیده اند. مناطق تجاری مرکزی به سرعت به صحنه هایی از خیابان های خلوت و ساختمان های خالی اداری تبدیل شدند، قرنطینه شامل رستوران ها و غذاخوری ها شد و مکان های اجتماعات را بستند. ما اکنون در یک نقطه عطف بحرانی قرار داریم.

اما به جای اینکه به پایان دوره مناطق تجاری مرکزی اشاره کنیم، ما معتقدیم که این فرصتی یک بار در هر نسل، برای بازنشانی مناطق تجاری مرکزی و ارتباط آنها با شهر به طور کلی است.
ما می توانیم از این لحظه استفاده کنیم و الگوی جدیدی برای رشد متصور شویم، الگویی که فراگیرتر، مقاوم تر، پایدار و سالم باشد. زیربنای این توازن مجدد مبانی اساسی قیمت، شغل، استعداد و اقتصاد املاک و مستغلات است.

با توجه به بینش های صورت گرفته در "پالس شهر" موسسه تحقیقات گنسلر، که هدف آن تغییر نگرش افراد در این مدت است، بسیاری از مردم قبل از همه گیری بیشتر به دلیل نگرانی های مقرون به صرفه، قصد انتقال به خارج از شهرهای جهانی را داشتند. بحران جهانی بهداشت، بسیاری از این روندها را تسریع کرده است. یافته های حاصل از تحقیقات ما برای محیط کار، حمل و نقل، خرده فروشی، فرهنگ و سرگرمی تأثیراتی دارد و این به معنای پیامدهای بزرگی برای آینده مناطق تجاری مرکزی است.

نگرش مردم نسبت به شهرها تغییر می کند

با بررسی تحقیقات, ما قبلاً دیدیم که چگونه تجربه زندگی مردم در شهرها مانند نیویورک، سانفرانسیسکو، لندن و سنگاپور تغییر می کند. ما دریافتیم که با شروع مجدد اقتصاد، مردم می خواهند دوباره فعالیتهایی مانند دیدار با دوستان و خانواده، یا بازدید از فضاهای باز عمومی، یا حتی خرید مواد غذایی شخصی را شخصاً تجربه کنند و گزینه های مجازی نمی توانند آنها را پوشش دهند.

برعکس ما متوجه شدیم که برخی فعالیت های مجازی وجود دارد (با وجود توانایی انجام این فعالیت ها به صورت شخصی) که مردم نمی خواهند از آنها دست بکشند. این موارد شامل فعالیت هایی از جمله پزشکی از راه دور، خرید آنلاین و بانکداری بصورت آنلاین بود.

ما همچنین از مردم پرسیدیم که با شروع دوباره بازگشایی اقتصاد، مجددا در چه فعالیت هایی احساس راحتی می کنند؟ همانطور که در تصویر زیر مشاهده می کنید، فعالیت ها از سبز (راحت) تا قرمز (ناراحت کننده) است. در سراسر این چهار شهر مردم گفتند که آنها برای خرید مواد غذایی راحت هستند. و آنها در بازگشت به محل کار و تحصیل، خرید در فروشگاه ها و مراکز خرید و حتی اقامت در هتل ها راحت هستند. با این حال چیزی که آنها با آن راحت نیستند, نحوه رسیدن به آنجا است. استفاده از حمل و نقل جمعی و پرواز با هواپیما، همینطور شرکت در اجتماعات بزرگ، اضطراب بزرگی برای مردم محسوب می شود.

در آخرین یافته های نظرسنجی محل کار در ایالات متحده، که در تابستان و اوایل پاییز سال 2020 انجام شد، متوجه شدیم که بیش از نیمی از کارگران آمریکایی مدل کار ترکیبی را که در بخشی از هفته کاری, در دفتر کار هستند, ترجیح می دهند و برای ایجاد تعادل در باقی زمان از راه دور کار می کنند. با توجه به این موضوع مناطق تجاری مرکزی که از قبل خالی شده اند، عملا مسافران روزانه کمتری دارند و تراکم جمعیت حتی پس از بازگشت کارگران در طول روزهای هفته پایین است.

تأثیرات همه گیری در مناطق تجاری مرکزی
اگرچه مناطق تجاری مرکزی یک منطقه متراکم و متصل به سطح جهان است که غالباً به عنوان نقطه مرکزی سیستم های حمل و نقل منطقه ای عمل می کند، اما بیشتر مناطق تجاری مرکزی متعادل نبوده و نسبت به کاربردهای اصلی تجاری و عملکردهای تجاری متغیر هستند. به همین ترتیب آنها دارای تغییرات ناگهانی جمعیت در روزهای هفته هستند که تأثیر کرونا را به ویژه در مرکز شهرها و مناطق تجاری مرکزی برجسته کرده است.

شهرها به سرعت بسیج شدند و با نوآوری های بداهه ای مانند "خیابان گردی" ، استفاده های خلاقانه از شهرسازی تاکتیکی و استفاده روزافزون جامعه از پارکینگ ها و سایر فضاهای خالی به این همه گیری پاسخ دادند. در حقیقت همه گیری از بسیاری جهات روندهایی را تسریع می کند که قبلاً شروع به تغییر ماهرانه مناطق تجاری مرکزی ما با استفاده های ترکیبی بیشتر از آنها کرده بودند.
استفاده هایی نظیر تمرکز بیشتر روی تجربه و مقصد, پاسخگویی بیشتر به الگوهای کار در حال تکامل و حمل و نقل, و مهاجرت خانواده ها و شرکت ها از مگا شهرهای جهانی به حومه شهرها، شهرهای کمتر توسعه یافته و شهرهای با جمعیت متغیر و دارای متروهای خلوت تر از این قبیل هستند.

مناطق تجاری مرکزی دوباره تصویرسازی شدند

موارد زیر برخی از چارچوب های احتمالی یک منطقه تجاری مرکزی است که از نو تصویرسازی شده است. این سناریوها که به طور متقابل از یکدیگر جدا نیستند، آینده ای خوش بینانه برای هسته های مرکز شهر ما متصور هستند:

• کاربردهای ترکیبی بیشتر و محلی تر: اجاره املاک ارزان تر می تواند شهرها را در دسترس مردم محلی قرار دهد و از این طریق امکان ایجاد "محله های 20 دقیقه ای" قابل گردش را فراهم کند. استفاده های مسکونی و عابر پیاده بیشتر با فضای سبز بیشتر می تواند به مناطق تجاری مرکزی تزریق شود. همچنین اجاره بها کمتر می تواند استارت آپ های محلی، کسب و کارهای خانگی و غیرانتفاعی، مشاغل کوچک، غذا و نوشیدنی نوآورانه، مشارکت های محلی، فضاهای سازندگان و تولیدات محلی را به خود جلب کند. این شرکتهای داخلی در تضاد هم افزایی با ظهور مجدد محلهای کار شرکتها در مناطق تجاری مرکزی وجود دارند.
  
  
• کانون گرم نوآوری: فضای خالی و اجاره بها کمتر به کارآفرینان این امکان را می دهد تا چیزهای جدید را در ترکیبات جدید امتحان کنند. تحقیق و توسعه و فناوری نیز می توانند شکوفا شوند و نواحی نوآوری در سراسر جهان و روابط و همجواری آنها با موسسات آموزش عالی ایجاد شود. تجسم مجدد خلاقانه ویترین های متروکه می تواند فرهنگ، هنر، تنوع و تنوع طلبی را فعال کند و یک DNA جدید و معتبر ایجاد کند. این امر نیاز به یک بازنگری اساسی در خرده فروشی طبقه متوسط دارد تا امکان دسترسی بیشتر به مردم با انتقالهای یکپارچه عمومی و خصوصی و داخلی و خارجی فراهم شود. در نتیجه جمعیت جوان و متنوع تر به شهر نقل مکان می کند. خیابان ها بیشتر پیاده رو محور و سرزنده تر می شوند.
  
  
• تکامل هسته اشتغال: همانطور که شرکتها برای حمایت از مدل جدید کار در دفتر کار تکامل می یابند ، محله های آنها نیز باید توسعه یابد. بر اساس تحقیقات اخیر ما یک سناریوی احتمالی این است که هرچه تعداد کارگران روزانه کمتری سفر می کنند، مناطق تجاری مرکزی ها فرصت بیشتری پیدا می کنند تا به مقصد مهمان نوازی بهتر و مفرح تر تبدیل شوند که 7 روز هفته و 24 ساعته سرویس دهنده باشند. پارک ها و فضای سبز می توانند شکوفا شوند و سلامتی را ارتقا دهند. انواع جدیدی از مکان های اجتماعات و گزینه های سرگرمی ظاهر می شود.
  
  
• ظهور مناطق تجاری مرکزی های ماهواره ای: با تمرکززدایی و جداسازی ادارات و صنایع تجاری از مناطق تجاری مرکزی بزرگتر، شاهد ظهور مناطق تجاری مرکزی کوچک و حاشیه ای شهری که در صنایع منطقه به هم آمیخته اند, خواهیم بود که می تواند مدل جدیدی برای رشد ارائه دهد.

در اینجا هشت استراتژی آورده شده است که می تواند به ایجاد یک منطقه تجاری مرکزی فراگیر، مقاوم، پایدار و سالم کمک کند:

1- بازنگری در پهنه بندی و مقررات توسعه
برای تغییر شکل مناطق تجاری مرکزی، ایجاد ذهنیت برای ایجاد مقررات منطقه بندی و توسعه که قابلیت پیاده روی، انعطاف پذیری از طریق استفاده مجدد تطبیقی ​​و فراگیر شدن را فراهم می کند، حیاتی است که اجازه می دهد همه از مناطق تجاری مرکزی لذت ببرند.

2- تأکید بیشتر بر مشارکت دولتی و خصوصی
 با مشارکت عمومی و خصوصی بیشتر و افزایش نقش بخش خصوصی که تجربه جدید مناطق تجاری مرکزی را شکل می دهد، شرکت ها و صنایع می توانند به جابجایی شهرها کمک کرده و تغییرات قابل توجهی ایجاد کنند.

3- تغییر مکان خلاق
 تنوع در بسیاری از جنبه ها (در کاربری های مختلف، انواع مسکن، ایجاد شغل و غیره) در سطوح مختلف (شهر، محله، ساختمان) ضروری است. وقتی صاحبان خانه صفحات بزرگ کف تجاری را متناسب با مقیاس ها و کاربردهای مختلف سازگار می کنند، ساختمان ها میتوانند تا ترکیب جدیدی از عملکردها را در خود جای دهند

4- اولویت بندی تنوع برای انعطاف پذیری بیشتر
ما بر این باوریم که بین بازآفرینی شهری و انعطاف پذیری ارتباط زیادی وجود دارد. بازآفرینی شهری فرآیند نوسازی،  ترمیم و رشد است که اکوسیستم ها را مقاوم میکند و انعطاف پذیری شهری ظرفیت افراد، جوامع، موسسات، مشاغل و سیستم های موجود در جامعه برای بقا، سازگاری و رشد است.

5- بررسی مجدد و بازنویسی سیاست های نظارتی و مالی
برای افزایش استطاعت اقتصادی و برابری، حمایت از تجارت باز و ماندن و ایجاد اشتغال. هدف همه این مداخلات جلب و حفظ ساکنان شهری است

6-سرمایه گذاری در فناوری به اشکال مختلف آن
(وسایل نقلیه خودران، منابع انرژی جدید، روشهای ساخت جدید یا مصالح ساختمانی جدید، یادگیری ماشین و غیره) برای افزایش ایمنی، هزینه های کمتر و کاهش تأثیرات زیست محیطی ما

7- تشویق مشارکت جامعه
برای درگیر کردن همه نظرات در شکل گیری آینده مناطق تجاری مرکزی و در نهایت تغییر شکل شهرهای آینده ما

8- یک ذهن باز برای امتحان چیزهای جدید
در عصر عدم اطمینان و تغییر عمیق، همه چیز باید روی میز باشد. این یک ذهنیت شجاعت و خوش بینی را دربر می گیرد. در حالی که بزرگ فکر می کنیم، باید ایده های کوچکتر و جاه طلبانه که تأثیر افزایشی, اما معناداری دارند را نیز در اولویت قرار دهیم

:منبع 
Gensler

:Main Article Link
https://www.gensler.com/research-insight/blog/the-future-of-the-central-business-district